Az elmúlt hónapok, évek gazdasági változásai és az energiaárak növekedése jelentősen megviselte a lízingpiacot. A bérleti díjak és a rezsiköltségek egyaránt az egekbe szöktek, miközben az irodaházak tulajdonosai kénytelenek az épületeket energetikailag korszerűsíteni. Lóska Erikával, a Knight Frank magyarországi vezetőjével beszélgetett a Pénzcentrum arról, hogy milyen változásokat hozott az energiaválság, mi várható a jövőben és hogyan alakult át a piac az elmúlt években.
Pénzcentrum: Hogyan értékeli az elmúlt hónapok ingatlanpiaci változásait, merre felé tartunk jelenleg? Van okunk a pánikra?
Lóska Erika: Pánikra szerintem nincs okunk. Nemrég épp arról beszélgettünk kollégákkal, hogy az ingatlanpiac ciklikus. Úgyhogy, ha van is egy lefelé ívelő trend, azt egy felfelé tartó fogja követni. Ez nem is az első válság, amit megélünk: mindenki emlékszik a 2008-asra, előtte pedig a dotcom válságra. Nyilvánvalóan most vannak olyan változások, amik nem annyira kedvezőek az irodapiacon a bérbeadóknak. Magasabb az üresedés, nagyobb a szerződéshosszabbítások aránya, miközben az energiahatékonyság felé tolódik a piac. De például ez az energiahatékonysági kérdés az, aminek minden piaci szereplő örülhet. Hiszen, ha több épület lesz környezetbarát, energetikailag hatékonyabb az egy pozitív változásnak tudható be.
PC: Ez alapján elindultunk az energiahatékonyság irányába. Azonban ezt pontosan hogyan próbálják megoldani a bérbeadók? Megnőtt a kereslet az energetikai felújításokra az irodapiaci szegmensben is?
L. E.: Ez mindenféleképpen egy összetett kérdés. Egyik pillanatról a másikra nem tudnak átváltani, ráadásul olyan komoly rendszerek fejlesztéséről, kialakításáról beszélgetünk, ami egy nagyon hosszú folyamatot tud csak követni. Szükség van tervezésre, meg kell vizsgálni, hogy az új rendszert hogyan lehet beilleszteni, majd pedig, hogy hogyan tud majd reflektálni a már meglévő üzleti tervre. Biztos, hogy elindulunk abba az irányba, hogy a már meglévő, korszerűtlenebb épületek fejlesztésének, hatékonyabbá tételének irányába.
Nem is nagyon van más választása a tulajdonosoknak. Ha nem teszik meg, akkor olyan óriási különbségek lesznek a környezettudatos irodaházak és a kevésbé fejlettek között, hogy elveszítik a versenyképességüket. De ez biztosan nem egyik pillanatról a másikra fog megtörténni. Viszont, ha megnézzük az új fejlesztéseket azt látjuk, hogy nagyon-nagyon sok piaci szereplő kifejezetten környezettudatosan viselkedik a fejlesztésben és egyre több olyan rendszert vezetnek be, amelyek az irodaházakat zöldebbé tették. Tehát ahogyan haladunk előre, ahogy vannak új lehetőségek úgy fejlődnek a rendszerek is.
Mennyi korszerűsítő beruházás indult az elmúlt egy évben, és jellemzően milyenek ezek? Ha jól tudom a vállalkozások esetében mára már szinte teljesen el van lehetetlenítve a napelemes rendszerek telepítése, ezt hogyan tudják megoldani?
L. E.: Egy irodaház esetében rengeteg korszerűsítést lehet véghez vinni, amiknek különböző a hatásfoka. Le lehet cserélni egy régi 20 éves gépészetet egy vadonatújra, amelyik sokkal hatékonyabb és energiatakarékosabb lehet. De lehet akár külső árnyékolókat is felszereltetni, amik sokkal hatásosabbak, mint a belsők, vagy akár a világítás lecserélésével is rengeteg energiát lehet megspórolni.
Tehát nagyon széles a skála, amivel egy irodaházat hatékonyabbá lehet tenni, így a legapróbb dolgokkal is érdemes lehet foglalkozni. Persze nyilván a nagy változást a nagy beruházások jelentik, mint a szigetelés vagy a fűtési rendszer korszerűsítésé.
Ezekben az esetekben az üzemeltetőnek mérlegelnie kell, hogy mennyire éri meg neki a beruházás, hiszen egy ilyen rendszernek az élettartama nem 3-5 év, de erre előre kell készülni és fel kell mérni, mik azok a változások, amiket be tudnak hozni, és megtartani vele a bérlőket.
Az új irodaházaknál nagyon sok esetben látszik, hogy komoly rendszereket építenek be és ez az üzemeltetési költségeken is tetten érhető, amivel jóval versenyképesebbek lesznek az energetikailag korszerűtlen társaiknál. A rezsiköltségek közti különbség pedig akkora lehet, hogy a bérleti díjat is könnyedén utolérheti.
Összességében milyen állapotban vannak az üzleti ingatlanok Magyarországon?
Ha az irodaházakról beszélgetünk, akkor nagyon vegyes a kép. Vannak nagyon jó épületek, ami alatt azt értem, hogy hihetetlenül energiahatékonyak és környezettudatosak, de van 1-2 olyan ház is, ahol inkább a minimum felé tolódott el a környezettudatosság. Így óriási a szórás. Mi az üzemeltetési költségeken tudjuk például mérni egy épület hatékonyságát, de igazságtalan lenne azt mondani, hogy azért lett egy irodaház üzemeltetés költsége magas, mert nincsenek energiahatékony megoldásaik, hiszen ezt rengeteg minden tudja befolyásolni.
A teljes interjú és a folytatása ITT olvasható a Pénzcentrumon.
Címlapkép: Getty Images