Kétféle szerződéstípussal találkozhatnak a fogyasztók, ha új építésű ingatlanhoz szeretnének jutni, adásvételi szerződés és építési-kivitelezési vállalkozási szerződés. Hiszen nem mindegy milyen stádiumban van már az épület, lehet, hogy csak most kezdődik az építkezés, de lehet, hogy már kulcsrakész a lakás.
Ritkábbak a családi házas építkezések, inkább a társasházak, sorházak, lakóparki projektek a jellemzőek.
Az építési-kivitelezési szerződés aláírása előtt azonban fontos tisztázni olyan alapvető kérdéseket, mint hogy mennyi lesz a vételár. Ez kézenfekvőnek hangzik, de nagy mértékben függ a műszaki tartalomtól, és előfordulhat, hogy a kivitelezés végére akár több millió forinttal többet kell fizetnünk, mert például más minőségű burkolóanyagot, szanitereket, konyhai felszerelést szeretnénk. Ezért is alapvető a műszaki tartalom rögzítése, ahogy az is, hogy mikorra készül el, milyen ütemezésben kell a vételárat megfizetni, mikor lesz használatbavételi engedély, ha társasházról van szó, mikor kerül sor annak alapítására.
Sajnos az elmúlt időszakban több elhúzódó építkezésen tapasztalhatták azt a fogyasztók, hogy az - akár évekkel ezelőtt – aláírt szerződés ellenére, az építtető/eladó mindenféle okokra hivatkozva fel akarja bontani a szerződést. Ennek hátterében az áll a legtöbb esetben, hogy emelkedtek az ingatlanárak, drágábban is tudná értékesíteni az ingatlant az eladó, ezért próbál megszabadulni a korábbi vevőtől.
De a gyors munkának is van hátránya, hiszen nem biztos, hogy a minőség megfelelő lesz.
Mindenki előtt ismert, hogy vannak például száradási/kötési idők, amiket ki kell várni ahhoz, hogy a következő munkafázist el lehessen kezdeni. Ha ezek elmaradnak, az a minőség rovására mehet. Mindenképpen javasolt műszaki ellenőrt megbízni, aki szakemberként a mi érdekünkben követi nyomon az építkezést, ellenőrzi a felhasznált anyagok minőségét, a felhasználás módját.
Az elkészült ingatlan átvételekor ragaszkodjunk átadás-átvételi jegyzőkönyv felvételéhez, melyben rögzíteni szükséges az átadás időpontját, hibás teljesítés esetén a hibák felsorolását, azok kijavítására megállapított határidőt, és minden a vállalkozás-szolgáltatása teljesítésével kapcsolatos érdemi észrevételt. Ekkor kell átadni a fogyasztó részére a különböző használati-kezelési útmutatókat, jótállási jegyet.
A kijavítás határidejére alapvetően a fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés keretében eladott dolgokra vonatkozó szavatossági és jótállási igények intézésének eljárási szabályairól szóló 19/2014. (IV. 29.) NGM rendelet (a továbbiakban: NGM rendelet) vonatkozó előírásai érvényesek, mely szerint a vállalkozásnak törekednie kell arra, hogy a szavatossági, jótállási igény alapján a kijavítást vagy kicserélést legfeljebb 15 napon belül elvégezze. Ugyanakkor a Polgári Törvénykönyv szerint a vállalkozásoknak figyelemmel kell lenni arra is, hogy ne okozzanak a fogyasztónak jelentős érdeksérelmet, ugyanis a kijavítást/kicserélést a jogosult érdekeit kímélve kell elvégezni.
Az újonnan épített lakások, lakóépületek esetében a jótállás időtartama a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától kezdődik. A jogszabály pontos felsorolást ad, hogy mely részekre, hány év jótállás vonatkozik, ebből példálózó jelleggel sorolunk fel néhányat.
- három év: lakóépület alapjai, fal- és födémszerkezetei, a lakások burkolatai, a lakóépület korlátjai és mellvédjei, kéményei, tetőzete és az azon levő tetőfelépítmények, ereszcsatornák és esővízlefolyó vezetékek, szigetelés és a külső vakolat vonatkozásában. Ezen kívül ide tartoznak például a főzőkészülékek, fűtőberendezések, épületgépészeti és egészségügyi berendezések (falikút, mosogató, fürdőkád, zuhanyozó, mosdó, WC-tartály, WC-csésze stb. a hozzá tartozó szerelvényekkel), beépített bútor, a lakás elektromos vezetékeihez tartozó kapcsolók és csatlakozóaljak, amennyiben azok a lakás alkotórészének minősülnek.
- öt év: a nyílászáró szerkezek tekintetében: fa, fém, műanyag és kombinált anyagú nyílászáró szerkezetek, nyílászáró szerkezetek szerelvényei (zárak, vasalások, veretek stb.), üveg- és hőszigetelő üvegszerkezetek, árnyékolók, elsötétítők, zsaluk és rácsok, beépítéshez felhasznált hézagtömítő, hő- és hangszigetelő anyagok.
- tíz év: alapozási szerkezetek, teherhordó vázak, födém, talajvíz és talajnedvesség elleni szigetelések.
Fontos tudni, hogy e határidők elmulasztása jogvesztéssel jár. A jótállási jogokat a lakás (lakóépület) vagy építmény tulajdonosa, a lakás vagy építmény tulajdonba adásáig a megrendelő (a továbbiakban együtt: jogosult) a vállalkozóval vagy az általa javításra kijelölt személlyel, illetve szervezettel szemben érvényesíteni.
Jó tanácsok:
- Szerződéskötés előtt nézzék meg a fogyasztók a települési rendezési tervet is az önkormányzat honlapján, ki tudja mi lesz a környéken néhány év múlva!
- A szerződésben mindenképpen legyen szankció/kötbér kikötés az építkezés elhúzódására.
- Mielőtt belevágnának mindenképpen érdemes a kivitelezőkkel is találkozni, referencia munkákat megnézni.
- Tekintettel arra, hogy nem egy-két évre vásárolják legtöbben a lakásukat/házukat, fontos szempont az energiatakarékosság, energiahatékonyság. Oda kell figyelni a szigetelés milyenségére, a ház fűtési-hűtési rendszerének kiépítésére akár megújuló energiaforrások igénybevételére. Erre vonatkozóan kérjenek előzetes számításokat!
- A műszaki tartalom külön mellékletben kerül általában rögzítésre, kerüljenek bele milyen anyagokat szeretnének, de például az is, hogy egy-egy szobába mennyi konnektor szükséges.
- Folyamatosan figyeljék az építési naplót, hiszen abból nyomon követhető az építkezés aktuális helyzete.
- Minél hamarabb bízzanak meg műszaki ellenőrt, hiszen annál hatékonyabban tudja ellenőrizni a munkálatok és a felhasznált anyagok minőségét. (Egy beépítésre került már nem látható anyag esetében utólag már nehéz véleményt mondani.)
- Bármilyen változtatást szeretnének a fogyasztók, nem elég az építésvezetővel megbeszélni, azt mindig írásban is közöljék, hiszen így marad nyoma.
- Amennyiben hitelfelvételre is sor kerül, akkor a banktól kérjenek előzetesen írásos információt arról is, hogy mi történik akkor, ha csúszik az építkezés, változnak a feltételek, de arról is, hogy ha a fogyasztó kerül fizetési nehézségbe, akkor milyen szankcióra számíthat, mennyit kell fizetni.