Lassan az újgazdagok fellegvára ez a régió: egekben az árak, mégis mi a titka?

A Közép-Dunántúl Magyarország egyik legjobban prosperáló régiója, ahol már a Covid előtt is komoly problémát okozott a munkaerőhiány, fizikai dolgozók tekintetében legalábbis, de erről részletesen itt írt a HelloVidék. Nem véletlenül becézik „királyi régió"-nak, hiszen megyéi közül mindhárom (Komárom-Esztergom, Fejér és Veszprém) kiemelt szerepet töltött be a történelemben: az ország első fővárosai voltak. Azóta is a harmadik legfejlettebb magyar régió, megyéi közül Fejér az ország legfejlettebb megyéje, az egész régió gazdaságának motorja. Székesfehérvár a régióközpont, ez az ország gazdaságának egyik legnagyobb csomópontja, emellett közlekedésföldrajzi szempontból az egész Dunántúl központja.

Ingatlanpiaci körképünk következő állomásaként, az észak-alföldi régió után, most annak jártunk utána, hol és mennyiért lehet a Közép-Dunántúl megyéiben lakást vásárolni, illetve melyek az egyes megyék legnépszerűbb települései a vásárlók körében.

Évről évre emelkedik a lakásépítések száma

A Központi Statisztika Hivatal adatai szerint 2016 óta évről évre emelkedik a lakásépítések száma Magyarországon. 2021 I. negyedévében is folytatódott ez a tendencia: az egy évvel korábbinál 29%-kal több, 6,2 ezer új lakás épült az országban, az év ezen időszakában utoljára 2009 I. negyedévében regisztráltak ennél magasabb értéket.

A településtípusok közül csak a nagyvárosokban volt növekedés: a fővárosban az előző év azonos időszaki 2,3-szeresére, a megyei jogú városokban 12%-kal emelkedett a használatba vett lakások száma. Ugyanakkor a vidéki, kisebb lélekszámú városokban és a községekben 9,0, illetve 11%-kal kevesebb lakás épült.

A növekedés Budapestre és az ország 7 megyéjére koncentrálódott, a megyék többségében ezzel szemben csökkent a lakásépítések száma.

Legnagyobbrészt a főváros járult hozzá az ország lakásépítési piacának I. negyedévi élénküléséhez. Országosan tízezer lakosra 6,3 új építésű lakás jutott. A mutató értéke Budapesten volt a legmagasabb (15,7), az országos átlag csaknem két és félszerese. A lakásépítések intenzitása a fővároson kívül mindössze Pest, Zala és Győr-Moson-Sopron megyében haladta meg az átlagos értéket, ugyanakkor Nógrád, Tolna és Heves megyében annak csak a töredékét tette ki.

A 2021 I. negyedévének lakásépítéseiben a többlakásos épületek domináltak, aminek hátterében az áll, hogy a családiház-építők a várható szabályozás-szigorítás miatt arra törekedtek, hogy 2020 végéig használatba vegyék a felépült lakásokat. Emiatt a lakásépítési piac felfutásához az I. negyedévben alapvetően a többlakásos épületben átadott lakások járultak hozzá, számuk (4,1 ezer) 83%-kal meghaladta az egy évvel korábbit, többségük Budapesten (2,6 ezer) épült.

A 2021 I. negyedévében kiadott lakásépítési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján 6,9 ezer új lakás építését tervezték, számuk 1,2%-kal kevesebb a 2020 azonos időszakinál. A jövőre vonatkozó építési kedv a fővárosban és vidéken ellentétes irányban változott: Budapesten erőteljesen (csaknem 80%-kal) visszaesett, ugyanakkor vidéken – az előző év azonos időszaki alacsony bázishoz képest – hasonló mértékben élénkült. A legtöbb megyében növekedést regisztráltak, de a kedvező vidéki folyamatok sem tudták a fővárosi visszaesést teljes egészében kompenzálni.

Újra berobbanhatnak a lakásépítések

Ahogy arra idei év elmúlt hónapjaiban látható tendenciák alapján számítani lehetett lendületes növekedés várható az új lakóingatlanok piacán. Bár az átadott lakások száma minimálisan csökkent, az építési kedv kiugró - derül ki az ingatlan.com legfrissebb elemzéséből is, amely ismerteti a kínálat és a kereslet ide alakulását, valamint az országra november elején jellemző átlagos négyzetméterárakat is.

Az első háromnegyed év során összesen 12 642 új lakóingatlant adtak át a hivatalos KSH-adatok alapján. Bár ez minimális, 1,7 százalékos csökkenést jelent éves szinten, továbbra is erős teljesítmény tükröz. A lakásépítési kedv megugrott, az idén januártól szeptember végéig több mint 22 ezer lakás építése kapott zöld utat, ez 2020 azonos időszakához képest 30 százalékos bővülésnek felel meg. Az ingatlan.com várakozásai szerint pedig az idén akár 25 ezer új lakás átadása várható.

Budapesten az új lakások átlagos négyzetméterára november elején 953 ezer forint volt, a megyeszékhelyeken pedig 630 ezer forintot tett ki az átlagár.

Lakásárak alakulása a közép-dunántúli régióban

A közép-dunántúli régió lakásárakat tekintve az országos átlag felett helyezkedik el. A régió legdrágább megyéje Veszprém, ahol elsősorban a Balaton-parti települések partközeli ingatlanjai húzzák felfelé az átlagot - Balatonfüreden a fővárosihoz hasonló, 600-700 ezer forintos négyzetméterárak jellemzők - de a megyeszékhely, Veszprém is az ország drágább települései közé sorolható, a maga 450-500 ezer forintos négyzetméteráraival

– közölte a HelloVidék megkeresésére FUTÓ Péter, a Portfolio elemzője.

A községek természetesen olcsóbbak ennél, így a megyei átlagos négyzetméterár alulról közelíti a 400 ezer forintot. Nem sokkal marad el ettől Fejér megye sem, ahol már a Budapesthez való közelség is szerepet játszik a lakásárak alakulásában. Mind Székesfehérváron, mind a Velencei-tó környékén átlag felettiek az árak, a veszprémihez hasonló, 450-500 ezer forintos árszintekkel, a megyei átlag viszont 350 ezer forint körül alakul. A régió legolcsóbb megyéje Komárom-Esztergom, ahol a megyei átlag és a megyeszékhely is egyaránt a 300-350 ezer forintos árkategóriába sorolható." - mondta el Futó Péter.

Ami az új lakásokat illeti, tízlakásosnál nagyobb társasházban Veszprém megyében mintegy 700 lakás épül, Fejérben 600, Komárom-Esztergomban pedig nagyságrendileg 400 ilyen lakást találhatunk. Mivel Veszprém megyében ezek főként a Balaton-parton és Veszprémben épülnek, ezért az ottani átlagos négyzetméterár meghaladja a 850 ezer forintot, Fejér megyében 750 ezer forint körül, Komárom-Esztergom megyében viszont már 550 ezer forintos négyzetméterárak mellett is lehet társasházi új lakást találni

– tette hozzá a Portfolio elemzője.

A legvonzóbb vidékek közé tartozik

A belföldi vándorlás statisztikái alapján már 2020-ban a városok népszerűsége csökkent, míg a községek népességvonzó ereje tovább nőtt, a legvonzóbb megyék az otthonkeresők számára Pest, Veszprém, Győr-Moson-Sopron, Fejér és Somogy lett. A KSH adatai szerint a Közép-Dunántúli Régió tehát (Fejér, Komárom-Esztergom, Veszprém megye) a legnépszerűbb célpontok egyike – legalábbis ingatlanpiaci szempontból mindenképp. De lássuk, megyei bontásban is, milyen változások történtek: milyen képet fest a lakásépítési kedv, mennyire kelendőek itt a használt lakások, milyen árakon vásárolhatunk itt ingatlant.

Fejér megye

A Duna House adatai alapján Fejér megyében közel 25%-os volt az áremelkedés, 2020 és 2021 január-októberi időszakát vizsgálva. Az elmúlt két évet nézve – mióta megjelent a piacon a Babaváró – 70%-kal megemelkedtek az árak. A legtöbb adásvétel (23%) Székesfehérváron realizálódott, de élénk volt a kereslet Bicskén, Gárdonyban és Dunaújvárosban is.

Nem meglepő a kisebb városokban lévő nagyobb forgalom, hiszen az agglomeráció ebben a térségben is jelentősen erősödött. Sokkal többen költöznek ki a városból, mint eddig bármikor – most ugyanis jobban megvan hozzá a lehetőségük. A támogatások (falusi CSOK, CSOK, Babaváró, áfa-visszatérítés) és a koronavírus hatásai jelentősen megváltoztatták a fogyasztói magatartást: ha tudnak, szabadulnának a nagyvárosi forgatagból, a bezártságból. Egy jó hitellel pedig akár már a 0-ról indulva is belevágnak a házvásárlásba. Míg korábban csak a legelső településig mentek, addig most már sokkal messzebbre is hajlandóak költözni az emberek

– nyilatkozta a HelloVidéknek Benedikt Károly, Duna House PR és elemzési vezetője, aki hozzátette, szakértőik tapasztalatai alapján sokan keresnek 30 millió forintos határig, főleg kis házakat kis telekkel, amin maximum csak füvet kell nyírni.

A nagyobb házak iránt nincs akkora kereslet, sokkal nehezebben is kelnek el a többgenerációs épületek. Mindeközben a belvárosi lakásokat is nagyon keresik. Nem csak az új, hanem a felújítandó házak felé is nyitottabbak a vevők, hiszen az állami támogatásoknak köszönhetően nagyobb a vállalkozókedv a felújításra is.

A legkeresettebb ingatlantípust a házak képviselik, a tranzakciók több mint ¾-e irányult erre a kategóriára az idei évben. Míg a házak átlagos négyzetméterára 291 ezer forint, addig a paneleket 346 ezer Ft/m2, a téglalakásokat pedig 482 ezer Ft/m2 áron lehet értékesíteni. Az újépítésű ingatlanok közel 12%-át tették ki az idei adásvételeknek, jellemzően 475 ezer forintos négyzetméteráron keltek el, ami a tavalyi év azonos időszakához képest 36%-os drágulást mutat.

Székesfehérváron átlagosan havi 125 ezer forintért lehet lakást bérelni.

Komárom-Esztergom megye

Tranzakcióink alapján Komárom-Esztergom megyében több mint 20%-kal drágultak az ingatlanárak éves viszonylatban. A legtöbb adásvételt a megyeszékhelyen bonyolították le, ugyanakkor a drágább eladások Esztergomban voltak

– mondta el a HelloVidéknek Benedikt Károly, Duna House PR és elemzési vezetője.

A régióban a panellakások jelenleg 370 ezer forint átlagos négyzetméteráron kelnek el, míg a téglalakásoknál ez az összeg 377 ezer forint. Házak tekintetében a két városban az átlagár 35 millió forint volt, amely közel 344 ezer forintos négyzetméterárat jelöl. Emellett Tatán és Oroszlányban regisztráltak élénkebb ingatlankereskedelmet szakembereink. A kétszámjegyű árnövekmény ellenére nagy a versenyhelyzet, sok a licitszituáció, ugyanakkor 5% alá csökkent az alku aránya, azaz a vevői pozíciók gyengültek.

A vidék felé való orientáció mellett a városokon belül is nagy a mozgás. Tatabányán az országos átlagnak megfelelő áremelkedést tapasztaltunk az elmúlt időszakban, ennél már csak az „elit” településnek számító Tatán prognosztizálható jelentősebb drágulás. Az ottani ingatlanokat viszont elsősorban befektetési céllal keresik potenciális ügyfeleink

– tette hozzá a Duna House PR és elemzési vezetője.

Veszprém megye

Megyeszékhely-központú a Veszprém megyei ingatlanpiac is, az adásvételek több mint 30%-át kötötték meg Veszprémben. Áremelkedés azonban ebben a térségben – a Duna House adatai alapján – nem állapítható meg, ugyanakkor az átlagár (33 millió Ft) jóval magasabb, mint Fejér (28,7 millió Ft) vagy Komárom-Esztergom (22 millió Ft) megyében. Ez elsősorban a Balaton közelségének, népszerűségének tudható be, valamint a külföldi vevőjelöltek nagyobb arányának.

A legkeresettebb ingatlantípust itt is a házak képviselik, a vevők fele szeretett volna kertkapcsolatos ingatlanba költözni. Ezért négyzetméterenként átlagosan 368 ezer forintot fizettek. Közel azonos egységáron keltek el a panelotthonok is (379 ezer Ft), a téglalakásokra viszont jóval többet (537 ezer Ft) kellett költeniük. Az újépítésű ingatlanok az idei tranzakciók 10%-át tették ki, jellemzően 638 ezer forintos négyzetméteráron keltek el, ami a tavalyi év azonos időszakához képest csökkenést mutat.

A balatoni régió mindig is erős volt ingatlanárak tekintetében. Veszprém megyében a Tihany-Csopak-Balatonfüred háromszög a legnépszerűbb ingatlanpiaci célpont, a megyeszékhely viszont ipari háttere miatt meghatározó piaci szereplő. Veszprémben létesítette ugyanis Algida jégkrémgyárát az Unilever, valamint itt található az Euronics műszaki áruházlánc központja is. A befektetői célú vásárlás tehát előtérbe került, hogy az – adott esetben – idénymunkások számára bérbe tudják adni a lakásokat

– közölte a HelloVidéknek Benedikt Károly.

Veszprémben átlagosan havi 130 ezer forintért lehet lakást bérelni.

Címlapkép: Getty Images