Ez még a magyar elitnek is drága: sosem kerültek még ilyen sokba az új építésű lakások

Immáron 6 és fél éve, hogy a Pénzcentrum minden negyedévben górcső alá vesszi a a Budapesti Lakáspiaci Riport új építésű lakásokat listázó adatsorát. Néhány hónappal ezelőtt megjelent elemzésük fő megállapítása az volt, hogy nem tartott sokáig a trendforduló a fővárosban, hiszen a stagnáló árszínvonal újra erőre kapott és megindultak felfele a lakásárak a legtöbb vizsgált kerületben. Friss elemzésük alapján pedig úgy tűnik, egyértelműen folytatódik a felfele ívelő trend a fővárosi lakáspiac új építésű lakóingatlan-szegmensében, de mi az hogy!

Milyen erők hatottak a lakáspiacra?

De nézzük, honnan is indultunk, mert a covid-válság, és az azt követő gazdasági nehézségek egyértelműen hatással voltak az új lakás piacra is. Az új építésű lakások átlagos négyzetméterára 2019 utolsó negyedévétől stagnálni kezdett, majd 2020-tól újra erőre kapott az árszínvonal emelkedése. Majd 2021-ben, a járványhelyzet miatti válság ellenére kilőtt az átlagár, és ez a kitörés folytatódott egész évben, és ez a trend, vágtató infláció ide, elszálló lakáshitel-kamatok oda, 2022-ben is velünk maradt.

A 2023-as év első negyedéves adatai ugyan már azt sejtették, hogy megkezdődött az új építésű lakások árának konszolidációja, erre azonban rácáfolt a 3. negyedéves statisztika. Az újabb kitörés azonban már elmaradt, és némi csökkenés után 2023 év végén újra 1,5 millió forint alá esett a fajlagos fővárosi átlagár. Ezzel szemben a legutóbbi, az idei első negyedéves árszínvonal azt mutatta, hogy megint beindult a drágulás, és

ez a trend még inkább rákapcsolt, beállítva a jelenlegi 1 millió 564 ezer forintos fajlagos átlagárat, amely történelmi csúcsot jelent Budapesten.

Ennyiért vehetsz most lakást Budán és Pesten

Persze nincs meglepetés, ezútttal is széles spektrumon mozog az árszínvonal, attól függően, mennyire erős nagyítólencse alatt vizsgáljuk a főváros lakáspiaci adatait. A Dunának (mely múlt, jelen s jövendő) ugyanis ingatlanpiaci szempontból is fontos demarkációs szerepe van. Mint az az alábbi infografikánkon is látszódik, a budai árszínvonal például újra erőteljes emelkedést produkált, miközben a pesti oldal csak lassan emelkedik, így erősen távolodik egymástól két nagy történelmi várorész átlagára.

Jelenleg közel 500 ezer forintos az árkülönbség a budai oldal javára, ami majd 150 ezer forintos növekedést jelent a legutóbb mért differenciához (2024 I. negyedévben 350 ezer Ft volt) képest. A budai oldal erőteljes növekedése ráadásul azt is elhozta, hogy történelmi rekordra ért a két nagy városrész közti árszínvonal-különbség (eddig a 2022 II. negyedévében volt letávolabb egymástól Buda és Pest fajlagos átalgára, akkor 423 ezerrel vezetett a budai oldal). Ez a gyakorlatban ma azt jelenti, hogy

a főváros budai oldalán egy hasonló adottságokkal rendelkező, 70 négyzetméter alapterületű lakás átlagosan 35 millió forinttal kerül többe, mint a pesti oldalon.

Fővárosi kerületek, ahol 3 millió Ft felett van a négyzetméterár

Na persze az igazi érdekességek akkor tárulnak elénk, ha városrészekre bontjuk a fővárosi lakásárakat összegző adatsort. A budai és a pesti oldalon is 3-3 területi bontást alkalmaztunk, ezek a következők: Észak-Buda (II., III.), Közép-Buda (I., XII.), és Dél-Buda (XI., XXII.); valamint Pest belváros (V., VI., VII., VIII.), Észak-Pest (IV., XIII., XIV., XV., XVI.), és Dél-Pest (IX., X., XVII., XVIII., XIX., XX., XXI., XXIII.). Általánosságként pedig az mondható el, hogygyakorlatilag az összes pesti és budai városzrészben emelkednek az átlagárak, viszont a budai és a pesti oldalon is akad egy-egy városrész, ahol konkrétan kilőttek a fajlagos átlagárak: a Duna keleti oldalán Pest belváros, míg a nyugati oldalon Észak-Buda árszínvonala indult be igazán.

Lakásárak Budapesten, méretkategóriák szerint

A Pénzcentrum méretkategóriák szerinti elemzése szerint a lakások méretének növekedésével nem egyenes arányú a fajlagos árak csökkenése. Jelen állás szerint továbbra is az a helyzet, hogy a fővárosban többnyire a legmélyebbre annak kell a zsebébe nyúlnia, aki garzont vagy méretes luxuslakást vásárolna magának. Ugyanakkor egyértelműen megfigyelhető trend, hogy a legkisebb lakások fajlagos árát lassacskán beéri az 81-100, illetve a 41-60 négyzetméteres kategória is, amire eddig még nem volt példa a fővárosi lakáspiacon.

Mindez a gyakorlatban azt jelenti, hogy jelenleg egy 40 négyzetméternél kisebb új építésű lakást átlagosan 1 millió 519 ezer forintos (az előző negydévben 1 millió 526 ezer forint volt), míg egy 101 négyzetméternél nagyobbat 1 millió 883 ezer forintos (az előző negyedévben 1 millió 763 ezer forint volt) fajlagos áron vehetünk meg Budapesten. A legolcsóbb méretkategóriát pedig jelenleg a 61-80 négyzetméter alapterületű otthonok jelentik Budapesten, amelyek esetében átlagosan 1 millió 412 ezer (az előző negyedévben 1 millió 396 ezer forint volt) forintot kell kicsengetnie átlagosan a vásárlóknak.

A teljes cikk a Pénzcentrumon olvasható.

Címlapkép: Getty Images