Földbe állt a vidék építőipara: mi lesz a sok felújításra váró Kádár-kockával? Lesznek új pályázatok?

HelloVidék: Ahhoz, hogy rátérhessünk arra, mi várható idén az építőiparban, a piaci helyzet áttekintését a közelmúlttal kell kezdenünk…

Juhász Attila: A KSH adatai szerint az építőipar teljes kibocsátása egy év alatt 5 százalékkal esett vissza. Mi azt látjuk, hogy ezen belül a legnagyobb visszaesés a családi házak építésénél következett be. Egyáltalán nem javítja a kilátásokat, ha azt is megnézzük, hogy a nagy egészen belül hogyan változott a lakásépítések különböző fázisaiban használt termékek forgalma. Az egész országot lefedő, és a piac meghatározó szereplőjének számító Újház építőanyag kereskedelmi hálózat adatai szerint 2023 utolsó negyedévében az építőanyagok forgalma 21 százalékkal csökkent 2022-höz képest, és ez nem az árbevétel, hanem a mennyiség.

Ennél is nagyobb probléma, hogy még 2023 utolsó negyedévében is csökkent az építkezések indulásakor jellemzően használt építőanyagok forgalma.

A szerkezetépítés és a tetőfedés árucsoportok volumene az utolsó negyedévben még 43,5, illetve 18,5 százalékkal csökkent a megelőző év azonos időszakához képest, ezen belül a falazóelemeké 48 százalékkal zuhant, azaz lényegében megfeleződött.

Összességében az látszik, hogy kisebb mértékű volt a forgalom csökkenése azoknál a termékcsoportoknál, amelyeket épülő lakások befejezéséhez, vagy lakásfelújításokhoz használnak, vagyis a mögöttünk álló évben leginkább a korábban megkezdett munkák befejezése tartotta a lelket a magyar építőiparban. Emiatt az építőanyag kereskedők többsége 2024-re sem vár forgalom növekedést, sőt, inkább további visszaeséssel számol, mert ami ma nem épül, ahhoz ősszel nem fognak festéket, csempét, szanitereket és konyhabútort vásárolni az építkezők.

Vannak más arra utaló jelek is, hogy a 2024-es év sem hozza el az építőipar számára az enyhülést?

Nemcsak az építőanyag kereskedelem forgalmi adatai, de a kiadott lakásépítési engedélyek száma is azt mutatja, hogy a magyar lakásépítési piac még nincs túl a mélyponton, azaz nem 2023 volt az utóbbi idők leggyengébb éve, hanem 2024 lesz az. Ezt támasztják alá a Központi Statisztikai Hivatal kiadott építési engedélyek számáról szóló adatai is.

A magyar lakásépítési piacon a 2010-es évek második fele a lakásépítések felfutásáról szólt. 2016-tól kezdődően a hatóságok 3-4-szer annyi lakásépítési engedélyt adtak ki (ide értjük az építések megkezdéséről szóló bejelentéseket is), mint a devizahitel válságot követő években. A kiadott engedélyek számában a mélypont 2013-ban következett be, az átadott lakások száma azonban még 2015-ig nem tudott érdemben növekedni. Ez a fáziseltolódás nem meglepő annak fényében, hogy a magyar lakáspiacon az átlagos kivitelezési idő a családi házak esetében 600 nap, lakóparki lakásokénál 908 nap, 5 emeletnél nagyobb lakóépületek esetében pedig 956 nap.

2019-es csúcsévet követően azt látjuk, hogy a Covid rendkívüli mértékben visszavetette az építési kedvet. A korábbi évi 35-37 ezer kiadott engedéllyel szemben 2020-ban 22,5 ezer új engedélyt adtak ki, és a mutató 2021-ben sem érte el a 30 ezret. Ezt követően azonban 2022 a békeévekhez hasonló 35 ezres adatot hozott, ami részben a bőkezű állami támogatásoknak és kedvezményes hiteleknek volt köszönhető, részben annak, hogy 2022 elején a személyi jövedelemadó visszatérítés számos családnak adott induló löketet ahhoz, hogy építkezésbe kezdjenek.

Ez a lendület tört meg 2023-ban, miután az orosz-ukrán háború rendkívül kedvezőtlen környezetet teremtett az építkezésekhez. Az anyagárak meglódultak, az infláció miatt a hitelfeltételek is drasztikusan romlottak, az anyagárak 26 százalékkal emelkedtek, és az állam is hátrébb lépett a támogatások terén. Ennek eredményeként 2023-ban csak 21500 építési engedélyt adtak ki, de például a III. negyedévben csak 4014 darabot, ami 800-zal kevesebb, mint a Covidot követő mélyponton volt.

Ezzel párhuzamosan tavaly rendkívüli mértékben megnőtt az el nem kezdett építkezések száma is.

Ez a mutató a KSH adatai szerint még a Covid évében sem érte el a 20 ezret, tavaly azonban 40 ezer fölé ugrott, ami a devizahitel válságot követő legrosszabb évek adatainak is csaknem duplája, és könnyen lehet, hogy ez az adat 2023-ban tovább emelkedett, de ez csak valamikor tavasszal fog kiderülni.

Mindezek a tényezők azt vetítik előre, hogy 2024 a tavalyi évnél is kisebb lakásépítési aktivitást hoz, és erre utalnak a lakáshitel adatok is.

2023 I. félévében 25 ezer lakáshitelt engedélyeztek 263 milliárd forint értékben. 2022 azonos időszakához képest az engedélyezett hitelek száma 55, összege 65 százalékkal csökkent, és az egy engedélyezésre jutó átlagos hitelösszeg az időszak végére 10,6 millió forintra csökkent, ami 3,2 millió forinttal kevesebb, mint 2022 első felében volt.

Mi az, ami mégis optimizmusra ad okot?

A kedvezőtlen nagyon rövid távú kilátások mellett érdemes számba venni azokat a tényezőket, amik azt üzenik, hogy nincs messze a fellendülés a magyar lakásépítési és -felújítási piacon. Ilyenek például az anyagárak, amelyek az elmúlt félévben határozottan csökkenésnek indultak.

Az Újház adatai alapján tavaly az építőanyag árak átlagosan 6,2 százalékkal csökkentek. Ezen belül a falazóelemek ára tavaly éven belül 13 százalékkal a tetőfedéshez használt anyagoké 7, a szigetelőhabok ára pedig 19 százalékkal mérséklődött, és biztosak lehetünk abban, hogy mostanra elértük az árak mélypontját.

Úgy érti mostantól ismét áremelkedés várható?

Ez gyakorlatilag biztosra vehető. Az első negyedévben termékektől és gyártóktól függően átalagosan valószínűleg 5-6 százalékkal nőnek az árak. Az emelések nagyobbik komponense az év eleji normál szokásos átárazás. A legtöbb gyártó már értesítette a kereskedőket a listaárak emeléséről, és ehhez átlagosan 2 százalékot még hozzáadnak az üzemanyag áremelés, és az útdíji emelések miatt növekvő szállítási költségek. Összességében tehát 2024-ben az építőanyagok árában az inflációnál magasabb drágulás következhet be. Ez azonban csak a legvalószínűbb forgatókönyv, az energiaárak esetleges elszállása nagymértékben emelheti az árakat, és ez a kockázat az orosz ukrán háború, valamint a közel-keleti konfliktus miatt nagyon is benne van a levegőben.

Most, hogy kevesebb az építőiparban a munka, könnyebb szakembert találni? Hogyan alakultak a munkadíjak?

Az elmúlt években ahhoz szoktunk, hogy az építőiparból elfogytak a szakik, de legalábbis másutt dolgoznak, minket mindenesetre vissza sem hívnak. Ez a rendkívül kellemetlen állapot most megszűnt.

Nemcsak a lakásépítések száma fogyatkozott ugyanis meg 2023-ban, hanem az állami megrendelések értéke is rendkívüli módon visszaesett.

A kormány mintegy 2000 állami beruházást vont vissza, a kivitelezésre kiírt közbeszerzések értéke pedig a negyedére esett vissza. Ezeket a munkákat persze jellemzően hatalmas generálkivitelezők nyerték, de nagyon sok magyar kis- és középvállalkozás ezek alá szerveződve dolgozott éveken keresztül. Most az ezeknek dolgozó szakik is elérhetők. Nyilván sokan közülük külföldön keresnek maguknak munkát, de látni kell, hogy például a német építőipar sem pörög mostanában, és mindig van a mestereknek egy elég széles csoportja, akik nem akarnak külföldre menni.

A kialakult helyzetben a kivitelezők elérhetőségük sokat javult. Sok szakember heteken belül el tudna kezdeni akár jelentősebb munkákat is, ez pedig nemcsak azt jelenti, hogy kevesebb a bosszúság az építkezéseken, hanem számottevő pénzügyi előnnyel is jár. A jó szervezés, az egymásra épülő munkafolyamatok „illesztése” komoly logisztikai előnyökkel jár, kevesebb az anyagmozgatás, a le- és felvonulás, nincsenek holtidők, ez pedig kézzel fogható előnyökkel jár.

Az 5 százalékos kedvezményes lakásáfát a kormány 2028-ig hosszabbította meg. Ez milyen változásokat hozhat?

Ez távoli időpontnak tűnik, de a KSH adatai szerint Magyarországon a családi házak átlagos kivitelezési ideje 600 nap, a lakóparkoké 908 nap, az 5 emeletesnél magasabb lakóépületek építéséé 956 nap. Ha a tervezést és az engedélyezést is beszámítjuk, akkor 2028 máris nincs olyan messze.

Az 5 százalékos áfa hihetetlenül nagy kedvezmény. Ez ugyanis azt jelenti, hogy az építkezés csaknem minden mozzanata 20 százalékkal, azaz egyötödével olcsóbbá válik, hacsak nincs benne nagy tételben saját munkavégzés, kalákázás, vagy számla nélküli kivitelezés, de ez utóbbit senkinek sem ajánljuk, lévén az ilyesmire szerződést sem lehet kötni, ekképp garancia, vagy jótállás sem érvényesíthető, nem is beszélve a lebukás kockázatáról.

Mit tud, 2024-ben hogyan alakul a piaci finanszírozás?

A piaci kamatok máris csökkenésnek indultak, és az év második felére még kedvezőbbé válhatnak. A Magyar Nemzeti Bank éppen ezért a következő hónapokban várhatóan 0,75 százalékos lépésekkel csökkenti az alapkamatot, elemzői várakozások szerint egészen 6 százalék körüli szintig, vagy akár annál is tovább.

A bankrendszer feltehetőleg követi lakáshitelek kamataival az MNB-t, tehát egy közeljövőben elindított hitelfelvételi eljárás már egészen kedvező kamatkörnyezetben válik majd élessé. Egy 7 százalék körüli piaci hitel, az azt kiegészítő kedvezményes konstrukciókkal (A CSOK+ hitel kamata 3 százalék) együtt már egy olyan hitelkombinációt biztosíthat az építtetőnek, aminek törlesztése a reáljövedelem várható növekedése mellett ismét vállalhatóvá válik.

Egyre több helyről hallani, hogy az ingatlan, mint befektetés ismét vonzóvá válhat.

Tavaly a magas infláció idején lényegében semmilyen befektetési lehetőség nem vehette fel a versenyt a lakossági állampapírokkal, most már ezek hozama is csökken. Akinek tehát van megtakarítása, annak érdemes elgondolkodnia azon, hogy mihez kezdjen a pénzével, és ebben a gondolkodásban ismét igazi alternatívává válhat az ingatlan befektetés, hiszen mire a kivitelezésnek vége lesz, az árak újra emelkedésnek indulnak.

Ez nemcsak a lakásépítésekre igaz, hanem a használt lakások felújítására is. A használt lakáspiacon további áresésre már csak nagyon kevesen számítanak, a néhány éven belül felpörgő piacon pedig a most befektetett munka bőven megtérülhet, hiszen jobb időkben a minőségi lakásokat keresik a vásárlók. Különösen kedvezők lehetnek az energiahatékonysági beruházások, azon belül is a szigetelés, mert a vevők erre most rendkívül fogékonyak, az alapanyagárak pedig ezen a téren számottevően csökkentek.

Arról is muszáj még szót ejtenünk, hogy 2024-től újabb otthonteremtési és családtámogatás segíti a gyermeket vállaló házaspárokat. Ez mennyire befolyásolja hosszabb távon az építőipar helyzetét?

A CSOK Plusz egy rendkívül kedvezményes, államilag támogatott hitel, amelyet a gyerekvállalást tervező, vagy meglévő gyerek mellett újabb gyerek vállalását tervező családok tudnak igénybe venni. A CSOK Plusz hitele 15, 30 vagy akár 50 millió forintos összegben is igényelhető fix 3 százalékos kamattal.

A hitelt az első közös lakás megszerzéséhez, a meglévőből nagyobb, komfortosabb otthonba költözéshez, vagy akár a meglévő lakás bővítéséhez is igénybe lehet venni. A gyerek megszületését a rendszer további kedvezményekkel jutalmazza: az első gyerek érkezésekor a szülők egy évig szüneteltethetik a hitel törlesztését, a második és minden további gyerek után pedig 10-10 millió forinttal csökken a hiteltartozás.

A CSOK+ a Magyar Nemzeti Bank szerint 3 év alatt 380 milliárd forint hitelfelvételt generál, az eddig megnyilvánuló bankok azonban ennél nagyobb hitelfelvételt prognosztizáltak. Ez erőteljesen megmozgatja az építési piacot, hiszen Magyarországon az emberek 93 százaléka saját tulajdonú lakásban él, ami miatt a legtöbb lakásvételi tranzakció egy másik lakás eladásával jár, aminek vevője feltehetően ugyancsak felújítási munkálatokba kezd. E közvetett hatás miatt a CSOK+ piacélénkítő hatása tovagyűrűzik a rendszeren, ami akár már a jövő év második felétől az építési piac felpörgéséhez, magasabb anyag- és munkadíjakhoz vezet.

Várható esetleg egy újabb 3+3 milliós állami felújítási támogatás?

A CSOK+ tehát jó irány az építőipar kilábalásához, de szükség lenne egy olyan támogatási formára, ami nemcsak a kisgyerekeseket, vagy gyereket vállalókat éri el, hanem más társadalmi csoportok fantáziáját is beindítja. Ilyen lehet az az új energiahatékonysági állami támogatás, amelynek kidolgozása a hírek szerint folyamatban van. Az Évosz és az Újház is végzett kutatásokat e tárgyban, és mindkét felmérés azt mutatta, hogy nagy igény lenne egy ilyen impulzusra. Mi úgy véljük, hogy egy új támogatási formának elsősorban a családi házak termikus burkának kialakítására, azaz a lakások és családi házak hőszigetelésére – ideértve a homlokzat, a födém szigetelést, valamint a nyílászárók cseréjére – kellene fókuszálnia.

Egy ilyen program – akár vissza nem térítendő támogatással, akár kedvezményes hitellehetőséggel valósul meg – nagymértékben hozzájárulna a magyar épületállomány zöldítéséhez, nem utolsó sorban az országban található több százezer Kádár-kocka felújításával.

A CSOK+, az új napelem telepítési támogatás és egy ilyen energiahatékonysági felújítási támogatás olyan támogatási mixet alkothat, amelyek együttesen beindítják az építőipar kis- és középvállalkozói szegmensét, azt a vállalkozói közösséget, amely az elmúlt két év építésaktivitásának visszaesésével a legnagyobb veszteséget szenvedte el, és amely az egyik legnagyobb foglalkoztatónak számít Magyarországon.

Fotó: Juhász ttila tulajdona

Címlapkép: Getty Images